DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN, Y SU INTEGRACIÓN EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL.

Capítulo I

El derecho de sobreedificación y subedificación

1. Concepto y características
    1.1. Denominación
    1.2. Concepto y caracteres

2. Antecedentes históricos

3. Regulación actual
    3.1. En el ámbito del Derecho Común
        3.1.1. El Código Civil: artículos 350, 358 y 396
            3.1.1.1. Alcance del artículo 350 del CC
                A) El “ius aedificandi” como contenido del derecho de propiedad. Inci-

                    dencia de la normativa urbanística en esta materia.
                B) Extensión del dominio al espacio aéreo y al subsuelo
            3.1.1.2. El derecho de sobreedificación y subedificación como excepción

                        al principio “superficie solo cedit” del art. 358 del CC.
            3.1.1.3. Las menciones del vuelo y el suelo del art. 396 del CC
        3.1.2. La Ley de Propiedad Horizontal: artículo 12
        3.1.3. El Reglamento Hipotecario tras la reforma de 1998: artículo 16.2
    3.2. En el ámbito del Derecho foral
        3.2.1. La Compilación Navarra
        3.2.2. La Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de

                 Catalunya, relatiu als drets reals.
    3.3. Existencia de vacíos legales
        3.3.1. El recurso a la analogía
        3.3.2. El juego de la autonomía de la voluntad

4. Naturaleza jurídica
    4.1. Posturas doctrinales
        4.1.1. La vocación al derecho de propiedad
        4.1.2. El derecho de vuelo como derecho de propiedad
        4.1.3. El derecho de vuelo como derecho real sobre cosa ajena
            4.1.3.1. Derecho de superficie
            4.1.3.2. Servidumbre
            4.1.3.3. La tesis de la doble fase
        4.1.4. Dos posturas intermedias favorables a su concepción como derecho

                 cuya constitución origina una comunidad sobre el suelo.
    4.2. Posturas jurisprudenciales
    4.3. Nuestra postura a favor de la tesis de la doble fase
 

Capítulo II

Constitución del derecho de sobreedificación y subedificación

1. Modos de constitución
    1.1. Constitución por vía de reserva
        1.1.1. Actos mediante los cuales cabe realizar la reserva
        1.1.2. Estudio de algunas dudas planteadas en torno a la reserva de los

                 derechos de sobreedificación y subedificación en el marco de la pro-

                 piedad horizontal al hilo de la STS 10 Mayo 1999.
            1.1.2.1. Planteamiento general sobre la Sentencia
            1.1.2.2. Debate sobre los argumentos esgrimidos por el TS
                A) Argumentos contradictorios

                B) ¿Contradicción entre el art. 16.2 del Reglamento Hipotecario y el

                    396 del CC
                C) ¿Constitución de un derecho real sobre cosa propia?
            1.1.2.3. La cuestión clave: la influencia de los contratos privados de com-

                        praventa en el otorgamiento o modificación del título constitutivo
                        por el propietario único.
            1.1.2.4. Búsqueda de otras opciones para resolver el conflicto expuesto.
                A) La Ley de 27 de Julio de 1968 y la Ley de Ordenación de la

                    Edificación.
                B) Exigencia de adecuación del título constitutivo a lo estipulado en los

                    contratos.
                C) Publicidad registral
                D) Defensa de los consumidores
            1.1.2.5. Conveniencia de una regulación expresa de la reserva de los de-

                        rechos de sobreedificación y subedificación en el ámbito de la

                        propiedad horizontal: la solución adoptada en la Llei 5/2006, de

                        10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu

                        als drets reals.
        1.1.3. Conflictos planteados ante otros supuestos de reserva del derecho de

                 vuelo.
            1.1.3.1. Reserva del derecho de vuelo por el cedente del solar
            1.1.3.2. Reserva del derecho de vuelo conviniendo que, una vez ejercita-

                        do, todas o parte de las plantas construidas se tranmitirán a un

                        tercero.
            1.1.3.3. Alcance de la reserva de la propiedad de la terraza
            1.1.3.4. Alcance de la reserva del derecho de vuelo
    1.2. Transmisión del derecho
        1.2.1. Actos a través de los cuales puede transmitirse el derecho de vuelo
        1.2.2. Supuestos de transmisión del derecho de vuelo
    1.3. ¿Adquisición por usucapión?
        1.3.1. El problema de la derogación del principio de accesión
        1.3.2. ¿Cumplimiento o incumplimiento de los requisitos para usucapir?
        1.3.3. Aspecto registra!: prescripción secundum tabulas y contra tabulas
    1.4. ¿Adquisición por ley?
    1.5. Constitución por acto particional de la herencia
    1.6. Constitución por actos de división de comunidad de un edificio
    1.7. Constitución recíproca del derecho de vuelo entre comuneros
    1.8. La constitución de derechos de sobreedificación y subedificación sucesivos

2. Elementos personales
    2.1. El concedente del derecho
        2.1.1. ¿Quién puede constituirlo?
            2.1.1.1. Concesión por el propietario
                A) Un único propietario
                B) Copropiedad
                C) Régimen de propiedad horizontal
                D) Conjuntos inmobiliarios: urbanizaciones privadas y complejos

                    inmobiliarios.
                E) Casas empotradas y Casas a caballo
            2.1.1.2. Concesión por el superficiario y el “dominus soli”
            2.1.1.3. Concesión cuando sobre la finca pesa un derecho de usufructo.
            2.1.1.4. ¿Concesión por el usuario o por el habitacionista?
            2.1.1.5. Concesión en el caso de finca gravada con enfiteusis
            2.1.1.6. Concesión por el censatario en el censo reservativo
            2.1.1.7. Constitución en los supuestos de reservas (visual y troncal) y

                        sustitución fideicomisaria.
            2.1.1.8. Constitución por los contadores-partidores
            2.1.1.9. Intervención del arrendatario
        2.1.2. Capacidad
    2.2. El titular del derecho

3. El objeto: La edificación como soporte del derecho
    3.1. Constitución del derecho de sobreedificación y subedificación sobre un

           edificio construido.
    3.2. Constitución de un derecho de sobreedificación y subedificación sobre un

           edificio en construcción o sobre un edificio en proyecto.
        3.2.1. La constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio en

                 construcción o en proyecto.
        3.2.2. La constitución de los derechos de sobreedificación y subedificación

                 sobre edificios en construcción o en proyecto.
            3.2.2.1. Planteamientos doctrinales ante la constitución de los derechos

                        de sobreedificación y subedificación sobre edificios en construc-

                        ción o en proyecto.
            3.2.2.2. Nuestra postura a la vista de las disposiciones del Derecho co-

                        mún y de las propias de los Derechos Civiles de Cataluña y

                        Navarra.
        3.2.3. La existencia del edificio-base como presupuesto para el ejercicio de

                 los derechos de sobreedificación y subedificación.
    3.3. Constitución de los derechos de sobreedificación y subedificación sobre un

           solar.
        3.3.1. Posiciones contrarias a la admisión, con carácter general, de los dere-

                 chos de sobreedificación y subedificación sobre solares.
        3.3.2. Posiciones favorables a la constitución de estos derechos sobre sola-

                 res: el espaldarazo del legislador catalán.
        3.3.3. Los derechos de sobreedificación y subedificación como alternativa al

                 cambio de solar por edificación futura.
        3.3.4. Nuestra postura a favor de la constitución de los derechos de sobre-

                 edificación y subedificación sobre un solar cuando se den los presu-

                 puestos para la propiedad horizontal.
    3.4. Especial referencia a la posibilidad o imposibilidad de constituir un derecho

           de subedificación de carácter privado sobre un solar de pertenencia

           pública.

        3.4.1. Cuestiones previas
        3.4.2. Trascendencia de la RDGRN de 5 de Abril de 2002
            3.4.2.1. La desafectación del subsuelo y su configuración como una finca

                        independiente del suelo.
                a) La posible diversidad de usos del suelo y del subsuelo
                b) La desafectación como fórmula para atribuir un uso privativo del

                    subsuelo.
                e) La disociación de la titularidad privada respecto de la pública en re-

                    lación a un mismo espacio vertical ante la posibilidad de sujetar el

                    suelo y el subsuelo a regímenes jurídicos distintos.
                d) La inscripción de la unidad subterránea desafectada como finca in-

                    dependiente: La no distorsión de los principios registrales.
            3.4.2.2. El establecimiento de un complejo inmobiliario en el que el sue-

                        lo no es elemento común.
                a) Aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal cuando en el com-

                    plejo inmobiliario hay elementos de carácter público.
                b) Cumplimiento de los requisitos necesarios para la existencia de un

                    complejo inmobiliario.
                c) Los elementos comunes en los complejos inmobiliarios
        3.4.3. La diversificación del régimen del suelo y del subsuelo sancionada

                 por la Ley del Suelo de 2007.
        3.4.4. La doctrina de la DGRN y su sanción legal: claros referentes para la

                 admisión de los derechos de subedificación bajo suelo demanial.
    3.5. Referencia a la constitución de un derecho de sobreedificación o subedifi-

           cación sobre terreno integrante de un complejo inmobiliario privado.
    3.6. Constitución de los derechos de sobreedificación y subedificación sobre un

           edificio gravado con otro derecho real limitado.
        3.6.1. Hipoteca sobre inmueble perteneciente a un solo propietario o a va-

                 rios en proindivisión.
        3.6.2. Hipoteca conjunta sobre edificio en régimen de propiedad horizontal

4. La conveniencia de la forma pública y de la publicidad registral
    4.1. El carácter de la inscripción
    4.2. Requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad
        4.2.1. Fijación de las cuotas que han de corresponder a las nuevas plantas

                 y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
            4.2.1.1. Regulación en el Derecho Común
            4.2.1.2. Diferencias con el Derecho foral
                a) Navarra
                b) Cataluña
        4.2.2. Determinación concreta del número de plantas a construir
            4.2.2.1. Panorama previo a la Reforma del Reglamento Hipotecario de

                        1998.
            4.2.2.2. La Reforma de 1998. Crítica doctrinal
            4.2.2.3. La STS de 31 de Enero de 2001
            4.2.2.4. El requisito de determinación del número de plantas en el Dere-

                        cho Civil Autonómico.
                a) Navarra
                b) Cataluña
        4.2.3. El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo (no superior a

                 diez años)
            4.2.3.1. Panorama previo a la Reforma del Reglamento Hipotecario de

                        1998.
            4.2.3.2. El nuevo art. 16.2 c) del Reglamento Hipotecario. Balance de

                        una Reforma.
            4.2.3.3. La STS de 24 de Febrero de 2000. Posturas críticas
            4.2.3.4. El requisito del plazo de ejercicio del derecho de vuelo en el De-

                        recho Civil Autonómico.
                a) Navarra
                b) Cataluña
        4.2.4. Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso

                 de hacer la construcción.
            4.2.4.1. Regulación en el Derecho común
            4.2.4.2. Previsión en el Derecho foral
                a) Navarra
                b) Cataluña
    4.3. Práctica de la inscripción (cuestiones de técnica registral)
    4.4. La inscripción del derecho de vuelo consignado en los Estatutos de la co-

           munidad en propiedad horizontal.
 

Capítulo III

Ejercicio de los derechos de sobreedificación y subedificación e integración de las nuevas plantas en el régimen de propiedad horizontal

1. La construcción de las nuevas plantas y los límites al ejercicio del derecho de sobreedificación y subedificación.
    1.1. Límites derivados del título constitutivo de los derechos de sobreedifica-

           ción y subedificación.
    1.2. Límites derivados del contenido de la facultad atribuida al titular del de-

           recho de sobreedificación y subedificación.
        1.2.1. Alcance de la facultad conferida: especial referencia a la posibilidad

                 o imposibilidad de realizar obras de consolidación del edificio.
        1.2.2. Los deberes del concedente ante el ejercicio del derecho
    1.3. Límites derivados de la naturaleza de las obras y su necesaria unión físi-

           ca con el edificio que le sirve de soporte.
        1.3.1. La seguridad y la estabilidad del edificio
        1.3.2. La estética del edificio
        1.3.3. La disminución del aire o la luz de las plantas inferiores
        1.3.4. Los elementos comunes y los servicios generales del inmueble
        1.3.5. La necesidad de efectuar reparaciones
        1.3.6. La existencia de alguna servidumbre
        1.3.7. Contratos de arrendamiento de la azotea para la instalación de pa-

                 neles publicitarios, bases de telefonía o sistemas de obtención de

                 energía solar.
        1.3.8. ¿Deber de indemnizar a los restantes propietarios del inmueble?
        1.3.9. ¿Conformidad de los propietarios del inmueble respecto al proyecto?
    1.4. Límites derivados del respeto a la normativa urbanística
        1.4.1. La normativa urbanística como límite al ejercicio de estos derechos:

                 las consecuencias de la “imposibilidad legal de edificar”
        1.4.2. Breve referencia a los supuestos de ejecución del Plan de Ordenación

                 por sistema de compensación.
    1.5. Especial referencia a los límites al ejercicio de los derechos de sobreedifi-

           cación y subedificación en el Derecho foral navarro.
        1.5.1. La normativa urbanística como límite al ejercicio de estos derechos

                 en Navarra: las consecuencias de la “imposibilidad legal de edificar”
        1.5.2. La seguridad del edificio
    1.6. Los límites al ejercicio de los derechos de sobreedificación y subedificación

           en la Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Cata-

           lunya, relatiu als drets reals.

2. La integración de la construcción resultante en el régimen de propiedad horizontal.
    2.1. El ejercicio de los derechos de sobreedificación y subedificación como fun-

           damento de la adquisición del dominio sobre las nuevas plantas.
        2.1.1. El ejercicio de los derechos de sobreedificación y subedificación como

                 título de adquisición del dominio de las nuevas plantas en el Derecho

                 común.
        2.1.2. Momento en que se adquiere el dominio de las nuevas plantas
        2.1.3. El ejercicio del derecho como título de adquisición de la propiedad en

                 el Derecho civil autonómico.

            a) Navarra
            b) Cataluña
        2.1.4. Naturaleza de las plantas construidas constante matrimonio en ejerci-

                 cio de derechos de sobreedificación y subedificación privativos.
            2.1.4.1. Problemática suscitada en el Derecho común
            2.1.4.2. Breve referencia al Derecho foral
    2.2. La integración de la construcción resultante en el régimen de propiedad

           horizontal.
        2.2.1. Otorgamiento o modificación del título constitutivo del régimen de

                 propiedad horizontal.
            2.2.1.1. Régimen aplicable en el ámbito del Derecho común
                a) Edificio-base no constituido en régimen de propiedad horizontal
                b) Edificio-base constituido en régimen de propiedad horizontal: ¿es

                    necesaria la unanimidad para modificar las cuotas de participación?
            2.2.1.2. Diferencias con el Derecho foral
                a) Navarra
                b) Cataluña
        2.2.2. Breve referencia a los supuestos que podemos encontrarnos al tiem-

                 po de la atribución de las cuotas.
        2.2.3. Un supuesto problemático de cara a la ordenación del edificio en ré-

                 gimen de propiedad horizontal: la salida a la vía pública desde las

                 nuevas plantas construidas se realiza a través de un piso ubicado en

                 el edificio colindante.
        2.2.4. Apuntes sobre el momento a partir del cual el titular del derecho de

                 sobreedificación y subedificación debe contribuir a los gastos del edi-

                 ficio y tiene derecho a participar en las decisiones de la comunidad.
            2.2.4.1. Planteamiento del problema en el ámbito del Derecho común
                a) La participación en las decisiones de la comunidad
                b) Contribución a los gastos comunes del edificio
            2.2.4.2. Planteamiento del problema en el Derecho foral
                a) Navarra
                b) Cataluña
        2.2.5. La integración de las nuevas plantas en el régimen de propiedad ho-

                 rizontal y su sujeción al régimen de viviendas de protección oficial.
    2.3. Reflejo de la nueva situación en el Registro de la Propiedad
        2.3.1. La declaración de obra nueva ante la necesidad de constituir o modi-

                 ficar el régimen de propiedad honzontal tras el ejercicio de los dere-

                 chos de sobreedificación y subedificación.
                2.3.1.1. La inscripción de la obra nueva en general
                2.3.1.2. Breve consideración sobre la inscripción del régimen de pro-

                            piedad horizontal.
                2.3.1.3. Problemática suscitada por la inscripción de la obra nueva

                            realizada en ejercicio de los derechos de sobreedificación y

                            subedificación.
        2.3.2. Las especialidades del Derecho foral

            A) Navarra

            B) Cataluña
 

Indice cronológico de sentencias y resoluciones españolas
 

Bibliografía