SISTEMA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA, EL. Una visión a través de la doctrina, la jurisprudencia y la experiencia.

CAPÍTULO I. Sistemas de actuación urbanística

1. Concepto

2. Evolución histórica

3. Sistemas de actuación de las comunidades autonómicas
    3.1. Tratamiento diferencial, en las legislaciones autonómicas, de la partici-

           pación de la iniciativa privada en la ejecución del planeamiento  
    3.2. Principales singularidades contenidas en las legislaciones autonómicas

4. Elementos comunes y diferenciadores entre los sistemas de actuación
    4.1. De índole general 
    4.2. En cuanto a la naturaleza jurídica
    4.3. Gestión
    4.4. Participación de la propiedad
    4.5. Responsabilidad  

5. Exigencia previa de la delimitación del polígono o unidad de actuación 

6. Elección del sistema

7. Sustitución del sistema 
 

CAPÍTULO II. Sistema de Compensación. Concepto y naturaleza jurídica.

1. Legislación reguladora de las Juntas de Compensación 
    1.1. Legislación estatal

    1.2. Legislación autonómica

2. Concepto 

3. Naturaleza jurídica
    3.1. Entidad urbanística de derecho público
    3.2. Atípicas, descentralizadas y autoadministradas 
    3.3. Estructura asociativa privada
    3.4. Base estatutaria y actuación reglada que rige la relación jurídico privada

           de los junteros entre sí.
    3.5. Dotada de personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar 
    3.6. Colaboradoras de la administración, bajo cuya tutela actúa, en la ejecu-

           ción del planeamiento.
    3.7. Reciben de la administración, por la vía de la habilitación, unas concretas

           prerrogativas típicamente administrativas. Justificadas por la función pú-

           blica de sus finalidades.
    3.8. Regulación autonómica
 

CAPÍTULO III. Constitución de la Junta de Compensación

1. Actos preparatorios

2. Procedimiento de puesta en marcha del sistema

3. Quórum para la puesta en marcha del sistema

4. Casos especiales para incorporarse a la Junta de Compensación
    4.1. Titularidad de persona jurídica

    4.2. Fundaciones 
    4.3. Iglesia y confesiones religiosas
    4.4. Titulares de terrenos que tienen limitada su capacidad de disposición 

5. Propiedades transmitidas durante la puesta en marcha del sistema y previa a la constitución formal de la junta o previa a su aprobación.

6. Consideración de la Administración  
    6.1. Competencias concurrentes: Terrenos de dominio público, titularidad del

           Estado.
    6.2. Administración Urbanística Actuante
    6.3. Prueba de la titularidad de los bienes de uso público

7. Empresas urbanizadoras  

8. Momento para el cómputo del quórum 

9. Plazo para instar el sistema 
    9.1. Que el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento
    9.2. Que el sistema no venga establecido en el plan
    9.3. Regulación autonómica

10. Constitución de la Junta 
    10.1. Miembros integrantes
    10.2. Procedimiento  

11. Las entidades urbanísticas colaboradoras provisionales 
 

CAPÍTULO IV. Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras 

1. Tramitación

2. Naturaleza y efectos del Registro
    2.1. Personalidad de la Junta condicionada a la inscripción.
    2.2. Carencia de facultades calificadoras del encargado del Registro  
    2.3. Posibilidad de inscripción de la Junta de Compensación en el Registro

           Mercantil.
    2.4. Naturaleza administrativa del Registro

3. Materialización del Registro

4. Otros Registros asimilados.
 

CAPÍTULO V. Instrucción del expediente

1. Procedimiento 
    1.1. Singularidades de las Comunidades autonómicas
    1.2. Presentación de la solicitud

    1.3. Aprobación inicial
    1.4. Aprobación inicial por silencio administrativo 
    1.5. Necesidad de motivar, en su caso, la denegación
    1.6. Notificación individualizada sólo a los propietarios
    1.7. Publicación íntegra de los Estatutos y las Bases de Actuación
    1.8. Trámite de alegaciones
    1.9. Aprobación definitiva 

  1.10. Designación de un representante de la Administración

  1.11. Aprobación definitiva por silencio  
  1.12. Recursos contra el acto de aprobación de las Bases y Estatutos  
  1.13. Publicidad y notificación individualizada
  1.14. Incorporación a la Junta .
  1.15. Compromiso sobre garantía a la aprobación definitiva

2. Procedimiento abreviado o de tramitación conjunta

3. Propietario único

4. Formalización de la Junta 
    4.1. Momento de la constitución de la Junta 

    4.2. Plazo 
    4.3. Forma de constitución
    4.4. Contenido de la escritura constituyente
    4.5. Condición de interesado a los efectos del requerimiento para la forma-

           lización de la escritura constituyente.
    4.6. Incorporación en escritura de adhesión 

    4.7. Negativa, del propietario promotor del sistema no incorporado durante

          su tramitación, en suscribir la escritura constituyente.
    4.8. Acuerdo de aprobación de la escritura
    4.9. Otros integrantes de la Junta no propietarios 
  4.10. Actuaciones previas a la inscripción de la Junta

5. Procedimiento de modificación 
 

CAPÍTULO VI. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación

1. Respecto a los propietarios no incorporados
    1.1. Expropiación 
    1.2. Liberalización del deber de ejecución del planeamiento

2. Respecto a los propietarios incorporados  
    2.1. Afectación de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones inherentes

          al sistema.
    2.2. Aportación de los terrenos 
    2.3. Anotación registral
    2.4. Obligaciones derivadas de la incorporación a la Junta de Compensación
    2.5. Derechos correspondientes a los propietarios incorporados a la Junta de

          Compensación.
 

CAPÍTULO VII. Disposiciones generales sobre los Estatutos y las Bases de Actuación de la Junta de Compensación.

1. Disposiciones comunes 
    1.1. Regulación en el ordenamiento urbanístico
    1.2. Carácter normativo prevalente al convencional

    1.3. Acto reglado 
    1.4. El plan como antecedente necesario y título legitimador de los Estatutos

           y de las Bases.
 

CAPÍTULO VIII. Estatutos de la Junta de Compensación

1. Características generales 
    2.1. Nombre, domicilio, objeto y fines
    2.2. Órgano urbanístico bajo cuya tutela actúa
 

CAPÍTULO IX. Bases de Actuación 

1. Características generales 
    1.1. Contenido de las bases de actuación
    1.2. Criterios para valorar las fincas aportadas
    1.3. Criterios para valorar las aportaciones de empresas urbanizadoras
    1.4. Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y,

           en su caso, las de edificación.

    1.5. Criterios de valoración de las fincas resultantes en función del aprovecha-

           miento del polígono o unidad de actuación.
    1.6. Reglas para la adjudicación de fincas a los miembros de la Junta de

          Compensación en proporción a los bienes o derechos aportados, expre-

          sando los criterios de adjudicación en comunidad si procediere.
    1.7. Responsabilidad limitada a los terrenos aportados
 

CAPÍTULO X. Proyecto de Equidistribución 

1. Concepto 

2. Finalidad 
    2.1. Beneficios
    2.2. Cargas

3. Ámbito territorial

4. Clases

5. Metodología

6. Criterios de valoración

7. Contenido 
    7.1. Relación y circunstancias físicas y jurídicas de las fincas de origen.
    7.2. Descripción de las fincas resultantes
    7.3. Localización de los terrenos de cesión obligatoria
    7.4. Superficies o parcelas que la propia Junta se adjudique

    7.5. Compensaciones en metálico por diferencias de adjudicación

8. Inaplicación de la suspensión de licencias para el estudio o reforma del planeamiento al Proyecto de Compensación.
 

CAPÍTULO XI. Elaboración del Proyecto de Equidistribución

1. Elaboración del Proyecto de Equidistribución 

2. Fuente de datos
    2.1. Delimitación poligonal 
    2.2. Información del planeamiento 

3. Desarrollo del proyecto de compensación y/o, reparcelación
    3.1. Redacción de una memoria
    3.2. Relación de propietarios y personas que tengan interés
    3.3. Determinación de la cuantía del derecho de los propietarios
    3.4. Obtención del aprovechamiento urbanístico privativo
    3.5. Circunstancias correctoras
    3.6. Costes de la urbanización
    3.7. Definición, valoración y adjudicación de las fincas de reemplazo
    3.8. Cuenta de liquidación provisional y definitiva 

    3.9. Documentación

4. Procedimiento para la aprobación del proyecto de compensación/reparcelación
    4.1. Suspensión de licencias de parcelación y edificación 

    4.2. Tramitación  

5. Propietario único

6. Finalización

7. Efectos
    7.1. Remisión concreta al proyecto de reparcelación
    7.2. Efectos jurídico-reales 
    7.3. Cesión de derechos al municipio  
    7.4. Regulación autonómica

8. Procedimientos abreviados
    8.1. Expediente abreviado
    8.2. Compensación simplemente económica

9. Operaciones jurídicas complementarias   

    9.1. Concepto
    9.2. Formalización
    9.3. Regulación autonómica
 

CAPÍTULO XII. Proyecto y Obras de Urbanización

1. Concepto

2. Diferencia con el proyecto de obras ordinarias

3. Contenido y documentación 
    3.1. Contenido
    3.2. Documentación  

4. Elaboración y tramitación  
    4.1. Plazos para su elaboración

5. Obras de urbanización  
    5.1. Naturaleza
    5.2. Responsabilidad de la Junta de Compensación 
    5.3. Facultad de la Junta de Compensación de disponer de los suelos para la

          ejecución de la obra urbanizadora.
    5.4. Técnico competente
    5.5. Contratación de las obras
    5.6. Costes
    5.7. Financiación
    5.8. Recepción de las obras por la administración 
 

CAPÍTULO XIII. Conservación y mantenimiento de las obras de urbanización 

1. Criterio general

2. Obligación de conservación de las obras de urbanización mientras no estén recepcionadas.

3. Obligación de conservación de las obras de urbanización una vez recepcionadas
    3.1. Deber de conservación de la urbanización en la ejecución de un plan que

           se ejecuta por el Sistema de Compensación.

4. Entidades urbanísticas de conservación 
 

CAPÍTULO XIV. Sistema de Compensación y Registro de la Propiedad 

1. Notas introductorias sobre el acoplamiento de la legislación urbanística y la hipotecaria
    1.1. Interdependencia entre la legislación urbanística y el registro de la

          propiedad.
    1.2. Protección registra! del Sistema de Compensación de la Ley del Suelo de

          1956 al Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.

2. Consideraciones generales de la ejecución del planeamiento por el Sistema de Compensación y Registro de la Propiedad.
    2.1. Novedades en materia registral de la Ley 8/1990 de 25 de julio sobre

           reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo recogidas en el

           RD de 26 de junio de 1992 texto refundido de la Ley del Suelo ordenación

           urbana.
    2.2. Normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipo-

           tecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de natu-

           raleza urbanística (RD 1.093 de 4 de julio de 1997)

3. Nota marginal de iniciación del sistema  

4. Título inscribible
    4.1. Proyecto de Equidistribución abreviado
    4.2. Proyecto de Equidistribución ordinario

5. Disfunciones entre el Proyecto de Equidistribución y el Registro de la Propiedad 
    5.1. Finca inmatriculada, rectificación de descripción y formación de finca de

          origen.
    5.2. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre la finca de origen 
    5.3. Doble inmatriculación, titularidad desconocida o controversia sobre la finca

          de origen. Titular en ignorado paradero.
    5.4. Derechos, cargas o titularidades no dominicales, inscritas sobre las fincas

          de origen.

6. Inscripción de las fincas de resultado o reemplazo

    6.1. Regla general
    6.2. Adjudicación a persona diferente de aquella que aportó la finca de origen

           a la Junta de Compensación.
    6.3. Asientos posteriores a la nota marginal de iniciación del Proyecto.
    6.4. Rectificación de la inscripción de la finca de resultado

7. Reglas para la inscripción del Proyecto de Equidistribución

8. Afección de las fincas de resultado a la obligación de urbanizar
    8.1. Subrogación en el pago por parte del titular pospuesto
    8.2. lnnecesariedad de la afección

    8.3. Alcance de la afección
    8.4. Excepciones a la prioridad de la inscripción de la afección en garantía del

           pago de los gastos de urbanización.

9. Caducidad y cancelación de la afección

10. Facultad calificadora del registrador de los actos administrativos
    10.1. Materias que escapan a la calificación del Registrador
    10.2. Defectos insubsanables 
    10.3. Defectos subsanables
 

CAPÍTULO XV. Fiscalidad de las Juntas de Compensación

1. Régimen fiscal de las Juntas de Compensación
    1.1. Tipificación tributaria de la Junta de Compensación y de los propietarios

           de terrenos incorporados a la misma.

2. Beneficios fiscales
    2.1. Aplicabilidad de la exención a los actos propios de la ejecución del pla-

           neamiento por el sistema de compensación.

3. Fiscalidad de los actos de la Junta de Compensación 
    3.1. Constitución de la Junta de Compensación 

    3.2. Aportación de terrenos con carácter fiduciario
    3.3. Aportación de terrenos a la Junta con transmisión de la propiedad   
    3.4. Aportación de terrenos que requieran de previa segregación de la finca

          matriz.
    3.5. Expropiación de los terrenos propiedad de los no adheridos a la Junta de

          Compensación.
    3.6. Elaboración de los Proyectos de Compensación y Urbanización
    3.7. Costes de urbanización 
    3.8. Cesión de Terrenos a la Administración Urbanística Actuante   
    3.9. Enajenación de terrenos a terceros no miembros de la Junta de

          Compensación
  3.10. Adjudicación de fincas de reemplazo a los miembros de la Junta de

          Compensación.
  3.11. Negocios Jurídicos sobre las fincas aportadas a una Junta de Compen-

          sación por mientras no se alcanza la aprobación definitiva del correspon-

          diente proyecto de equidistribución. 
 

CAPÍTULO XVI. Régimen jurídico

1. Acciones 
    1.1. De carácter particular 
    1.2. De carácter general

2. Recursos
    2.1. Actos internos 

3. Procedimiento jurisdiccional 
    3.1. Legitimación
    3.2. Inexigibilidad de prestación de caución
    3.3. Actos derivados de su vinculación con la Administración 
    3.4. Actos derivados de la relación de la Junta de Compensación con terceros
    3.5. Referente a los actos emanados del Registro de la Propiedad  
 

Formularios
 

Bibliografía