CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE Y ESTATUTO DEL AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. (Incluye formularios)

I. INTRODUCCIÓN

II. NATURALEZA Y CARACTERES DEL CONTRATO

A) TERMINOLOGÍA
    1. EL PUNTO DE PARTIDA EN LOS TRIBUNALES
    2. DENOM1NACIÓN DEL CONTRATO

B) CARACTERES
    1. NOMINADO-INNOMINADO/TÍPICOATÍPICO
        1.1. CONTRATO INNOMINADO
        1.2. CONTRATO ATÍPICO
            1.2.1. La autonomía de la voluntad y la causa del contrato
            1.2.2. La tipicidad social
    2. ¿MERCANTIL O CIVIL?
        2.1. OPINIONES ACERCA DE LA NATURALEZA CIVIL O MERCANTIL DEL CON-

            TRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
        2.2. LA COMISIÓN MERCANTIL Y EL CORRETAJE
            2.2.1. El objeto como acto u operación de comercio
            2.2.2. Intervención de un comerciante
        2.3. LAS NOTAS DE HABITUALIDAD Y PROFESIONALIDAD DEL CORREDOR

            INMOBILIARIO

    3. UNILATERAL O BILATERAL

    4. ACCESORIO O PRINCIPAL Y PREPARATORIO

    5. CONTRATO ALEATORIO
        5.1. «LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO PRE-

            TENDIDO»
        5.2. DELIMITACIÓN DEL CONTRATO ALEATORIO Y SU IDENTIFICACIÓN CON

            EL CORRETAJE
        5.3. EL DEVENGO Y LA CUANTÍA DE LA COMISIÓN. DATO SIGNIFICATIVO DEL

            CARÁCTER ALEATORIO
        5.4. LA CLARA EVIDENCIA DEL RIESGO Y LA ASUNCIÓN POR LAS PARTES DEL

            MISMO

C) DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS AFINES
    1. MANDATO Y CORRETAJE
        1.1. ORÍGENES DE LA CONSIDERACIÓN JURÍDICA DEL CORRETAJE COMO

            MANDATO
        1.2. REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL DE LA PROXIMIDAD CON EL MANDATO
        1.3. DIFERENCIAS ENTRE EL CORRETAJE Y EL MANDATO
            1.3.1. La profesionalidad
            1.3.2. La dependencia
            1.3.3. El encargo de venta a un corredor no es un mandato de venta
            1.3.4. El mandato para unir o mediar entre dos personas se convierte en

                corretaje

        1.4. CONEXIONES ENTRE AMBAS FIGURAS
            1.4.1. La retribución del corredor y el artículo 1.711 del Código civil
            1.4.2. Corretaje y los artículos 1.715 y 1.727 del Código civil
            1.4.3. La revocación del corretaje y del mandato
    2. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
        2.1. DIFERENCIAS ENTRE EL CORRETAJE Y EL ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
        2.2. OBLIGACIÓN DE MEDIOS VERSUS OBLIGACIÓN DE RESULTADO
            2.1.2. La independencia del agente inmobiliario
            2.1.3. Otras diferencias entre el corretaje y el arrendamiento de servicios
                2.1.3.1. Carácter intuitupersonae de la relación contractual
                2.1.3.2. La posibilidad de sustitución
        2.2. POSIBLES COINCIDENCIAS ENTRE EL CORRETAJE Y EL ARRENDAMIENTO

            DE SERVICIOS
            2.1.1. El carácter común de profesión liberal
            2.2.2. El plazo para la interposición de las acciones
    3. ARRENDAMIENTO DE OBRA Y PACTO DE GARANTÍA
        3.1. APROXIMACIÓN INICIAL DE AMBAS FIGURAS
        3.2. CONTRATO DE MEDIOS O CONTRATO DE RESULTADO
        3.3. CoNExioNEs ENTRE AMBOS CONTRATOS. EL PACTO DE GARANTÍA

    4. CONTRATO DE AGENCIA
        4.1. UNA PRIMERA APROXIMACIÓN
        4.2. LA LEY DEL CONTRATO DE AGENCIA
        4.3. PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE AMBAS FIGURAS CONTRACTUALES
        4.4. LA MERCANTILIDAD DEL CONTRATO DE AGENCIA
        4.5. ANÁLISIS DE UNA SUPUESTA COINCIDENCIA ENTRE AMBAS FIGURAS

            CONTRACTUALES
    5. RELACIÓN PROMOTOR-CORREDOR
        5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. POSIBLE SUPERPOSICIÓN DE AMBAS

            FIGURAS
        5.2. EL PROMOTOR
        5.3. DIFERENCIAS ENTRE PROMOTOR Y CORREDOR
            5.3.1. Obligación de medios-obligación de resultado
            5.3.2. En nombre propio y en nombre ajeno
        5.4. CASO FRONTERIZO DE LAS COOPERATIVAS O COMUNIDADES DE PRO-

            PIETARIOS
        5.5. RECAPITULACIÓN

 

III. LAS PARTES

A) EL OFERENTE
    1. DELIMITACIÓN CONCEPTUAL Y PERSONAL
    2. OBLIGACIONES DEL OFERENTE
        2.1. OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL CON EL

            CORREDOR
            2.1.1. Especial referencia a la ocultación de datos del contrato principal
                2.1.1.1. Una primera aproximación
                2.1.1.2. La posible existencia de reticencia dolosa
        2.2. NEGATIVA DEL OFERENTE A SUSCRIBIR EL CONTRATO PRINCIPAL..
    3. ESQUEMA OBLIGACIONAL DEL OFERENTE

B) CONTRAPARTE DEL CONTRATO PRINCIPAL
    1. ENCARGO DE UNA PARTE Y PREVIA OFERTA DEL CORREDOR, ACEPTACIÓN

        DE LA OTRA PARTE
    2. DOBLE ENCARGO
        2.1. PROBLEMAS SUSCITADOS EN EL DOBLE ENCARGO
            2.1.1. Honorarios o comisión del corredor
            2.1.2. Pretensión de la otra parte por un determinado bien
    3. RECAPITULACIÓN DEL TEMA

C) EL CORREDOR COMO PROFESIONAL
    1. EXCLUSIVIDAD DE LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
        1.1. EL PROBLEMA DE LA EXCLUSIVIDAD
        1.2. PANORAMA LEGISLATIVO Y DOCTRINAL ANTES DE LA LIBERALIZACIÓN
        1.3. LA LIBERALIZACIÓN DE LA PROFESIÓN: EL RDL 4/2000 Y LEY 20/2003
        1.4. CRITERIOS JURISPRUDENCIALES ANTES DE LA LIBERALIZACIÓN
            1.4.1. Sentencias en contra de la exclusividad
                1.4.1.1. Habitualidad
                1.4.1.2. Voluntariedad
                1.4.1.3. Ausencia de interés público
                1.4.1.4. Posible nulidad del contrato celebrado con agente inmobiliario

                     que no es API
                1.4.1.5. Elemento societario
                1.4.1.6. Resolución del Tribunal Defensa Competencia de 28-07-1998
            1.4.2. Sentencias a favor de la exclusividad
        1.5. ÁMBITO PENAL. DELITO DE INTRUSISMO
        1.6. SITUACIÓN ANTERIOR A LA LIBERALIZACIÓN
        1.7. SITUACIÓN POSTERIOR A LA LIBERALIZACIÓN
            1.7.1. Cambio inicial
            1.7.2. Distinción entre el RDL 4/2000 y la Ley 10/2003 ...
    2. NUEVO ESTATUTO PROFESIONAL DEL API. EL RD 1294/2007, DE 28 DE SEPT.
        2.1. JUSTIFICACIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA
        2.2. REQUISITOS DE COLEGIACIÓN
        2.3. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COLEGIADOS
        2.4. OTRAS DISPOSICIONES RECOGIDAS EN LOS ESTATUTOS GENERALES
        2.5. ASPECTOS DEL REGLAMENTO DE 1969 AUSENTES EN LOS NUEVOS ESTA-

            TUTOS GENERALES
        2.6. CONCLUSIONES CRITICAS DEL RD 1294/2007
    3. PERSONALIDAD JURÍDICA
        3.1. TRATAMIENTO LEGAL
        3.2. REPERCUSIÓN DE LEY DE 2003 DE LIBERALIZACIÓN EN LA FORMACIÓN

            DE SOCIEDADES DE APIS
        3.3. RASGOS DEL CORRETAJE QUE PUEDEN IMPEDIR EL EJERCICIO EN GRU-

            PO DE LA ACTIVIDAD PROFESIONAL
            3.3.1. Relación intuitu personae
            3.3.2. El profesional como equivalente a cualidad intelectual
        3.4. MOTIVACIONES JURISPRUDENCIALES SOBRE EL EJERCICIO EN GRUPO

            DE APIS
        3.5. LA LEY 2/2007, DE 15 DE MARZO, DE SOCIEDADES PROFESIONALES

 

IV. EN PARTICULAR, LA POSICIÓN JURÍDICA DEL CORREDOR COMO CONTRATANTE

1. OBLIGACIONES DEL MEDIADOR. RESPONSABILIDAD POR SU GESTIÓN.
    1.1. CUESTIONES GENERALES
        1.1.1. Actividad para la conclusión del negocio principal o la condición para

            el cobro de la comisión.
        1.1.2. En cualquier caso, existencia de buena fe

    1.2. OBLIGACIONES ACCESORIAS
        1.2.1. Deber de eficacia, honorabilidad, reserva y legalidad
        1.2.2. Deber de información sobre la cosa
        1.2.3. Deber de información acerca de las partes en el contrato principal
        1.2.4. La mediación y la imparcialidad

2. INTERVENCIÓN EN EL CONTRAFO PRINCIPAL
    2.1. ENTREGA DE ARRAS
        2.1.1. Concepto de arras
            2.1.1.1. Proceso que se sigue en la entrega de las arras
            2.1.1.2. Proceso de entrega de las arras con intervención de agente

                inmobiliario
        2.1.2. Funciones de las arras
            2.1.2.1. Concepción tradicional
            2.1.2.2. Breve análisis de las funciones
                2.1.2.2.1. Las denominadas arras confirmatorias
                2.1.2.2.2. Las arras penitenciales
                2.1.2.2.3. Arras penales
        2.1.3. Jurisprudencia seguida en la existencia de arras con intervención del

            mediador
            2.1.3.1. Conclusiones a la vista de las interpretaciones jurisprudenciales
        2.1.4. Relación entre las distintas funciones de las arras y la actividad de

            los mediadores
            2.1.4.1. Arras confirmatorias
            2.1.4.2. Arras penitenciales
            2.1.4.3. Arras penales
        2.1.5. Recopilación y conclusión en torno a la entrega de arras al corredor

    2.2. LA CLÁUSULA POR PERSONA QUE SE DESIGNARÁ

3. SUBCONTRATACIÓN
    3.1. PLANTEAMIENTO DEL TEMA
    3.2. VARIOS MEDIADORES O CORREDORES
    3.3. PERSONAL A SU SERVICIO

    3.4. VERDADERO SUBCONTRATO O SUBCORRETAJE
        3.4.1. Responsabilidad del subcorredor
        3.4.2. Pago de la comisión al subcorredor
        3.4.3. Relación especial en la práctica de subcorretaje

4. LA SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER Y LOS APIS
    4.1. LA SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER EN GENERAL
        4.1.1. Origen y creación de la Sociedad Pública de Alquiler
        4.1.2. Objetivos
        4.1.3. Funcionamiento
            4.1.3.1. Contrato de gestión entre el propietario y la Sociedad Pública de

                Alquiler
            4.1.3.2. Contrato de arrendamiento de vivienda del programa SPAVIV
        4.1.4. Principales problemas planteados incluso antes de su creación

    4.2. LA SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER Y SU ESPECIAL RELACIÓN CON LOS

        APIS
        4.2.1. Convocatoria para la selección de la red de Agentes Colaboradores

            de la SPAVIV
            4.2.1.1. Objeto y contenido
            4.2.1.2. Requisitos para su selección
        4.2.2. Principales tareas para los Agentes Colaboradores de la red SPAVIV
            4.2.2.1. Funciones respecto a los propietarios
            4.2.2.2. Funciones respecto a los inquilinos
            4.2.2.3. Remuneración de los Agentes Colaboradores de la Red SPAVIV
            4.2.2.4. Naturaleza jurídica de su relación contractual con SPAVIV

 

V. CONTENIDO DEL CONTRATO DE CORRETAJE

1. LA FORMA. SU PRUEBA. NOTA DE ENCARGO.

2. PACTO DE EXCLUSIVA ENTRE OFERENTE Y MEDIADOR
    2.1. DELIMITACIÓN Y ALCANCE DEL PACTO DE EXCLUSIVA
    2.2. PLAZO EN EL PACTO DE EXCLUSIVA

3. LA COMISIÓN
    3.1. DELIMITACIÓN CONCEPTUAL
    3.2. CUANTÍA
    3.3. MOMENTO DEL DEVENGO
        3.3.1. El reiterado planteamiento del problema
        3.3.2. Análisis de la causa eficiente. Una cuestión de prueba.
        3.3.3. Momento del devengo. Referencias jurisprudenciales.
    3.4. INTEGRIDAD DE LA COMISIÓN

    3.5. PARTE DEL CONTRATO PRINCIPAL RESPONSABLE DE LA COMISIÓN

4. GASTOS O SUPLIDOS A FAVOR DEL CORREDOR
    4.1. CONCRECIÓN DE LOS GASTOS
    4.2. CRITERIO GENERAL: IMPROCEDENCIA DEL COBRO DE GASTOS.
    4.3. CIRCUNSTANCIAS EN LAS QUE SE ADEUDAN LOS GASTOS

5. LA COMISIÓN EN SUPUESTOS ESPECIALES
    5.1. CONTRATO PRINCIPAL SOMETIDO A CONDICIÓN SUSPENSIVA O RESOLU-

        TORIA
        5.1.1. Planteamiento inicial
        5.1.2. Contrato principal sometido a condición resolutoria...
        5.1.3. Contrato principal sometido a condición suspensiva..
    5.2. CONTRATO PRINCIPAL CON LA CONCURRENCIA DE RETRACTO LEGAL

6. NORMAS DE PROTECCIÓN. ADQUIRENTES Y CONSUMIDORES.
    6.1. CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN Y CLÁUSULAS ABUSIVAS
        6.1.1. Aproximación de la materia
        6.1.2. Especiales circunstancias a considerar en la activdad de los corredores
            6.1.2.1. Voluntariedad del encargo
            6.1.2.2. Devengo de comisión sólo si se perfecciona el negocio principal
            6.1.2.3. Coste de la comisión
        6.1.3. Sujetos intervinientes en la relación
            6.1.3.1. Profesional: agente inmobiliario.
            6.1.3.2. El consumidor
        6.1.4. Control de incorporación e inclusión
            6.1.4.1. Requisitos en las condiciones generales
            6.1.4.2. Criterios generales para la apreciación del abuso: la buena fe y

                el justo equilibrio
            6.1.4.3. Concretas cláusulas abusivas que puede contener el contrato de

                corretaje
    6.2. EL RD 515/1989 SOBRE PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES EN LA

        COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS Y EL API
        6.2.1. Importancia de la fase previa. Oferta. Tratos preliminares.
        6.2.2. Sujetos intervinientes
            6.2.2.1. Consumidor
            6.2.2.2. Profesional: agente inmobiliario. Análisis de su inclusión.
        6.2.3. El objeto: la vivienda.
        6.2.4. Concreción de los deberes

            6.2.4.1. Fase previa: la información. Criterios generales y concretos actos
            6.2.4.2. Celebración del contrato
        6.2.5. Regulación legal autonómica de la materia
            6.2.5.1. Ley de la vivienda de la Comunidad Valenciana
            6.2.5.2. Regulación andaluza

    6.3. PUBLICIDAD. PARTICIPACIÓN DIRECTA DEL CORREDOR.

 

APÉNDICE DE JURISPRUDENCIA SELECCIONADA Y COMENTADA

 

ANEXO. FORMULARIOS.

 

BIBLIOGRAFÍA

 

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