ACCESIÓN HORIZONTAL EN LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS, LA. (Una revisión crítica de la accesión invertida)

A MODO DE PRELUDIO
LA ACCESIÓN HORIZONTAL COMO ALTERNATIVA A LA ACCESIÓN INVERTIDA EN LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITAS
 

INTRODUCCIÓN
EL PROBLEMA DE LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS, Y EL DE SU SOLUCIÓN LEGAL

I.- El supuesto de hecho litigioso de las obras extralimitadas o invasoras “in solo alieno”, y sus posibles causas.

II.- El problema de su solución jurídica: la existencia de una laguna legal
 

CAPÍTULO PRIMERO
LA SOLUCIÓN “OFICIAL” A LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA: LA DENOMINADA ACCESIÓN INVERTIDA.

I.- Una primera aproximación a la accesión invertida, como solución jurisprudencial al caso de la construcción extralimitada, desde la STS de 31 mayo 1949.

II.- Una síntesis del devenir posterior de la accesión invertida en nuestra doctrina y jurisprudencia. el fundamento equitativo y socio-económico de la inversión del principio “superficies solo cedit”, y su carácter excepcional.
 

 

CAPÍTULO SEGUNDO
REVISIÓN CRÍTICA GENERAL DE LAS BASES EN QUE SE ASIENTA LA SOLUCIÓN “OFICIAL”

I.- La solución jurídica para las edificaciones extralimitadas: ¿un problema de integración “ex aequo” o más bien de interpretación modificativa fundada en la equidad y en la lógica del propio CC?
    1. La imposibilidad, y peligrosidad, de crear la accesión invertida exclusiva-

        mente a partir de una equidad con función integradora; o de la labor más

        que complementaria de la jurisprudencia.
    2. La existencia, en el fondo, de una duda más que razonable acerca de la

        consabida laguna legal.
    3. La inaplicabilidad directa y rígida del Código Civil y, sobre todo, la inaplica-

        bilidad aislada del art. 361 CC, para resolver justamente el problema de las

        construcciones extralimitadas.

II.- Refutación de la pretendida inversión del principio “superficies solo cedit” y su reafirmación como principio general del Derecho.
    1. Una primera crítica a la inversión del principio superficies solo cedit por su

        -pretendido y contingente- fundamento -exclusivamente- económico que la

        convierte en regla anacrónica desde una -imprudente- interpretación

        sociológica.
    2. El permanente reconocimiento en España del principio superficies solo cedit

        y su genuina consagración en el art. 358 CC.
    3. Fundamento lógico y natural, desde el Derecho Romano hasta nuestros

        días, del principio superficies solo cedit en el poder atrayente del suelo, como

        único inmueble natural por excelencia.
 

 

CAPÍTULO TERCERO
BASES PARA UNA SOLUCIÓN ALTERNATIVA: LA LLAMADA ACCESIÓN HORIZONTAL

I.- Los suelos invasor e invadido como elementos fácticos a comparar en la construcción extralimitada, y criterios para la determinación de su principalidad o accesori edad. La llamada accesión horizontal como solución a las construcciones extralimitadas.

    1. Las construcciones extralimitadas, desde la regla superficies solo cedit, como

        una lucha entre titanes: entre el suelo invasor y el suelo invadido; y la ac-

        cesión horizontal como la victoria del suelo principal.

    2. Criterios para averiguar qué suelo es el principal y cuál el accesorio en las

        obras invasoras: la aplicación extensiva, por su lógica, de los criterios con-

        tenidos en los arts. 376, 377 y, más extrañamente, en el 383 CC.

II.- Resolución de las diversas hipótesis de construcción extralimitada conforme a la teoría de la accesión horizontal.
    1. La aplicación extensiva del art. 360 CC cuando el suelo del edificante inva-

        sor es el principal y el suelo invadido su accesorio: la irrelevancia, a los

        efectos adquisitivos jurídico-reales de accesión, de la buena o mala fe del

        constructor invasor.
    2. La aplicación restringida, pero directa, del art. 361 CC, o la de los art. 362 y

        363 CC, según la buena o mala fe del constructor invasor, cuando el suelo

        invadido es el principal.
    3. La -poco probable- aplicación de los arts. 360 a 362 CC desde el art. 383

        CC, según que la obra sea de mayor o menor valor que el del suelo invadi-

        do y según la buena o mala fe del edificante, cuando los suelos ocupados

        por idéntica obra sean iguales en valor y volumen.

III.- A modo de recapitulación: el fundamento lógico de una interpretación modificativa, alternativamente restringida o extensiva, del CC a través de la tesis de la accesión horizontal, y, no obstante, su naturalidad, por su conformidad con los principios reinantes en sede de accesión, frente a la excepcionalidad de la solución “oficial” de la accesión invertida.
 

 

CAPÍTULO CUARTO
ÁMBITO SUBJETIVO DE APLICACIÓN DE LA ACCESIÓN HORIZONTAL

I.- Titularidad y tenencia de los suelos en litigio y del edificio invasor: diversidad de hipótesis dada su amplitud.
    1. La imprescindible disparidad en la propiedad de los suelos -invasor e inva-

        dido- en las construcciones extralimitadas.
    2. La posible disparidad entre titularidad y tenencia del suelo invadido, y entre

        edificación y propiedad del suelo invasor: la amplísima figura del tercero

        constructor, ajeno al dominio de ambos suelos, en las construcciones

        extralimitadas.

II.- La buena o mala fe de los sujetos implicados en las construcciones extralimitadas.
    1. Necesario recordatorio acerca de la irrelevancia de la buena o mala fe en la

        efectividad adquisitiva (o jurídico-real) de la accesión horizontal; e impres-

        cindible excursus acerca de la aplicabilidad del art. 361 CC al dominus soli

        invadido de mala fe.
    2. La buena -o mala- fe del constructor invasor: sentido y posibles presunción

        y “cesión”
        2.1. La buena fe del constructor como la creencia de construir en suelo to-

              talmente propio o con derecho a construir en todo él, fundada en un

              error facti excusable relativo a los límites de los suelos en litigio; y

              momento para su apreciación.

        2.2. La buena fe del constructor invasor: ¿presumible por ley o deducible de

              los hechos?
        2.3. La buena -o mala- fe del constructor invasor: ¿personalísima o

              transmisible?
    3. La buena -o mala- fe del dominus soli invadido: significado, conexión con la

        del constructor, y posibles presunción y “cesión”
        3.1. Ante todo, la aplicabilidad del art. 364 CC en toda hipótesis de cons-

              trucción extralimitada.
        3.2. La buena fe del dueño del solar invadido: ora como desconocimeinto

              excusable ora como oposición temporánea a la obra invasora; ¿su pre-

              sunción legal o, más bien, fáctica; y su transmisibilidad o su

              personalismo?
        3.3. La buena -o mala- fe del dominus soli invadido: modo y momento para

              su apreciación.
        3.4. La posible incidencia de la buena fe del dominus soli invadido en la ma-

              la fe del edificante en suelo ajeno.
 

 

CAPÍTULO QUINTO
ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN DE LA ACCESIÓN HORIZONTAL

I.- El carácter de la obra invasora: su sentido lato y la imprescindible inseparabilidad de los suelos a los que se incorpora indivisiblemente.
    1. El sentido amplio de obra, edificación y construcción, en materia de acce-

        sión, como cualquier inmueble por incorporación al suelo (art. 334.1° CC).

        En particular, la no restricción a obras nuevas, ni la exclusión de las de me-

        jora, en los casos de extralimitación.
    2. El requisito de la «indivisibilidad”, o de la tradicional unión inseparable de la

        obra por su estable incorporación al suelo que la “inmobiliza”: el art. 334

        CC en materia de accesión.

II. - Alcance de la invasión de la obra, y titularidad adquirible por accesión horizontal, en caso de construcción extralimitada.
    1. El sentido -también- amplio de suelo en materia de accesión inmobiliaria,

        y la posible invasión del espacio superficiario, del subterráneo o del vuelo

        en materia de accesión horizontal.
    2. Acerca del posible alcance no sólo y necesariamente físico, sino también o

        sólo jurídico de la invasión en las construcciones extralimitadas. Resolución

        de los casos problemáticos más representativos.
        2.1. La posible invasión total del suelo vecino
        2.2. La posible pluralidad de suelos invasores o de suelos invadidos por

              una misma y única obra o simultáneamente por varias.
        2.3. La posible accesión horizontal de muro divisorio invasor.
        2.4. Inaplicación de la accesión horizontal para la adquisición autónoma de

              servidumbres. La accesión como modo adquisitivo autónomo y exclusi-

              vo de la propiedad.
        2.5. Aplicación de la accesión horizontal en obra hecha por copropietario en

              suelo común sin el acuerdo necesario como invasión en la cuota copro-

              pietaria ajena: variedad de hipótesis, según el número y el valor de las

              cuotas comuneras en juego.
 

 

CAPÍTULO SEXTO:
EFECTOS JURIDICO-REALES DE LA ACCESIÓN HORIZONTAL

I.- Efectos adquisitivos jurídico-reales de la accesión horizontal en los casos de extralimitación. Su automatismo en la adquisición de la propiedad de lo accesorio: ¿por aplicación forzosa e invertida del art. 361 CC “in fine” o, más bien, por aplicación natural, aunque extensiva, de los arts. 360 a 363 CC?
    1. La operativiclad automática de la accesión en caso de obras invasoras -tan-

        to según la teoría de la accesión invertida, como según la nuestra de la ac-

        cesión horizontal-
    2. Inevitable excursus en defensa de la automaticidad de la accesión inmobilia-

        ria en general frente a la tesis mayoritaria de la accesión diferida, y de la

        propiedad separada de suelo y edificio, condicionada al pago.
        2.1. Fundamento de la tesis mayoritaria: en síntesis, la letra del art. 361

              CC, en sí y comparada con la de otras normas que la circundan.
        2.2. Primera objeción a la teoría mayoritaria sobre la accesión del art. 361

              CC: la necesidad de una interpretación sistemática de todos los arts.

              360 a 365 CC (que regulan sus efectos jurídico-obligacionales), desde

              la única base lógica y natural del art. 358 CC (que determina su efecto

              jurídico-real)
        2.3. Segunda objeción: la necesidad de una interpretación histórica de los

              arts. 360 y ss CC, de su gestación interna y de sus propios precedentes

              más remotos, como justificación, respectivamente, de las expresiones

              en tales normas empleadas y de su respeto a la tradicional automatici-

              dad de la accesión inmobiliaria.
        2.4. La necesidad, con igual resultado, de una interpretación histórico-

              comparativa entre nuestro CC y, sobre todo, los Códigos francés e ita-

              liano decimonónicos.
        2.5. imprescindible aclaración acerca de la verdadera ratio del inciso final del

              art. 361 CC, en contraste con el art. 360 CC.

        2.6. A modo conclusivo: sentido de la opción contenida en los arts. 361 a

              363 CC desde una interpretación conjunta y radicada en el art. 358 CC.
    3. Repercusión práctica -más ventajosa- de la operatividad ex lege y automáti-

        ca de la accesión horizontal en las construcciones extralimitadas frente a la

        tesis de la accesión diferida o condicionada.
        3.1. Sencillez y certeza de la tesis de la automaticidad en cuanto a la titula-

              ridad jurídico-real y a la tenencia posesoria -incluso ad usucapionem-

              del edificio y de los suelos en lid, frente a la complejidad e incertidum-

              bre que al respecto provoca la teoría de la accesión condicionada y

              diferida.
        3.2. Las opciones que el CC concede a favor del dominus soli según la tesis

              de la automaticidad: naturaleza jurídica, titularidad ob rem, capacidad,

              plazos y posible eficacia erga omnes en su ejercicio.
        3.3. Amplia legitimación en la solicitud de cualquier accesión, normal o

              invertida, y su declarabilidad casi ex officio judicis, según nuestra actual

              jurisprudencia.

II. - Otros efectos jurídico-reales de la accesión horizontal. adquisitivos colaterales, extintivos y también registrales. Una última defensa del principio “superficies solo cedit” y de la automaticidad de la accesión inmobiliaria a propósito de los art. 109 y ss LH.
 

 

CAPÍTULO SÉPTIMO
EFECTOS JURÍDICO-OBLIGACIONALES DE LA ACCESIÓN HORIZONTAL

I.- Naturaleza, fundamento y exigibilidad de las obligaciones pecuniarias -de compensación y de posible resarcimiento nacidas de la accesión en caso de construcciones extralimitadas. Una última repercusión práctica de la teoría de la accesión automática frente a la diferida.
    1. Planteamiento de la cuestión, y la necesaria distinción, para su solución, en-

        tre la obligación de compensar el valor de lo accedido y la de indemnizar los

        daños causados; y, no obstante, la configuración de ambas como deudas

        de valor.
    2. Naturaleza y fundamento de la deuda indemnizatoria
    3. Naturaleza y fundamento de la deuda compensatoria

II. -Titularidad y eficacia de los deberes pecuniarios derivados de la accesión horizontal
    1. Sujetos particulares de las obligaciones nacidas de la accesión horizontal
        1.1. La inclusión del tercero constructor, diverso del dominus soli invasor,

              como posible deudor de la indemnización, y, a veces, de la propia

              compensación.
        1.2. La inclusión del dominus soli invadido de mala fe como posible acreedor

              (remisión)
        1.3. Y la exclusión del constructor invasor de mala fe como posible acreedor

              en la restitución de los gastos sufragados para la edificación.
    2. Eficacia de las obligaciones pecuniarias -de compensación y de indemniza-

        ción- derivadas de la accesión horizontal: ¿obligaciones personales ratione

        rei o estrictos deberes propter rem?

III.- Objeto y garantía de las deudas dinerarias en juego: cuantía reintegrativa y, en su caso, indemnizatoria, y criterios para su determinación.
    1. Una primera observación crítica a la tesis de la accesión invertida por aunar

        en la práctica ambas obligaciones de pago -reintegrativa e indemnizatoria-

        con la pretensión de imponer el doble del valor del suelo invadido: la im-

        portación de un error histórico, contenido aún por descuido en el Derecho

        italiano, hace tiempo superado por nuestro art. 360 CC.
    2. Cuantía reintegrativa y criterios para su determinación. Necesaria distinción,

        en la restitución, entre el valor del terreno y, como posible adenda, el del

        edificio.
        2.1. El derecho de retención como garantía de la restitución: su operatividad

               y objeto, según la tesis de la accesión automática y horizontal.
    3. Posible cuantía indemnizatoria y criterios para su fijación
 

 

BIBLIOGRAFÍA
 

 

ÍNDICE CRONOLÓGICO DE JURISPRUDENCIA